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“9·30”调控三年记:周期论被打破 楼市基本熄火

2019-11-11 14:30:39
[摘要] 2016年9月30日夜,北京出台楼市新政,全面提高首付款比例。这场被称为“9.30新政”的调控,从限贷、限购等多方面着手,喧嚷鼎沸的楼市一夜入秋。而以2016年“9.30新政”为起点的这轮调控,正在打

三年前的今年,许多人已经在回家和旅行的路上了。他们可能不会认为让人们感到害怕和担忧的房地产市场会从那天起发生变化。许多“急需”的人可能没有想到当他们度假回来时,他们将不得不等待他们的资格来买房子。

2016年9月30日晚,北京出台新的房地产市场政策,全面提高首付比例。随后,天津、苏州、郑州、成都、深圳、广州等22个城市纷纷效仿。这项被称为“9.30新政”(9.30 New Deal)的规定,从贷款限制、购房限制等各个方面入手,喧嚣的楼市一夜之间进入秋季。

时间飞逝。三年过去了。在过去三年里,中国房地产市场经历了历史上最严厉、最密集的监管。从过去的“一刀切”到“分类调控、逐市政策”,调控已经走向精准,而房地产市场也从“全国房地产投机”的躁动走向“无房地产投机”的平静。

在过去的三年里,有些东西被打破了,有些正在建造中。随着调控的深化,房地产市场的投资因素和投机心理逐渐淡化。对房地产市场健康发展的期望越来越高,长期机制的基础正在建立。“三年法”被打破了

自1998年取消福利分房和住房完全商品化以来,中国房地产市场经历了21年的8轮调控。在过去的21年里,房地产市场得到了充分的发展。尽管房地产市场的调控力度和广度不断提高,但始终难以走出“三年周期理论”的恶性循环。

然而,从2016年“9月30日新政”开始的这一轮监管违反了“三年法”。今年年初,人们不乏乐观预期,认为“监管将会放松”,“房地产市场的冬天将会过去”。特别是,在这一积极预测下,土地市场经历了短暂的复苏。然而,7月30日召开的中央政治局会议不仅重申“不会炒房”,还首次明确“房地产不会被用作经济的短期刺激”。放弃放松管制的幻想,接受“稳定地价、房价和预期”已成为房地产市场的主流意识。

然而,这一轮楼市调控的效果不是一蹴而就的,“三个稳定”的基调被市场广泛接受,更不用说一步到位了。在此期间,房地产市场和城市都经历了短期复苏。例如,2017年上半年,许多城市的土地市场经历了高温。在新的人才政策的刺激下,许多城市经历了房地产市场的“春天”。湖南衡阳和河南开封甚至一度试图取消价格限制和销售限制。

房地产市场的监管也像玩“打仓鼠”的游戏。哪里有热点,哪里就受到监管。从“一刀切”到“逐市政策”,从简单限制到全面控制,从一线、二线城市到三线、四线城市,控制在实施过程中不断调整和完善,政策“补丁”层层添加。在覆盖面、决心和持续时间方面,房地产在“9.30新政”后进入了前所未有的严格控制时期。

根据林克斯特研究所的数据,自“9.30新政”实施以来的一年中,全国近60个城市被纳入监管范围,各种监管政策已出台200多次。截至2018年9月30日,调整总数超过600次,平均每天1次。共有100多个城市出台了监管政策,占全国300多个地级市的三分之一以上。

" 9月30日新政后,城市(监管)政策非常严格."作为行业观察员,易居研究所智库中心研究主任颜跃进对时代财经回忆道,“9.30 (2016)是过去三年房地产市场监管最关键的时间点。当时所有房地产市场监管的基调都是确定的,随后的政策都围绕着它进行调整。它们本质上是一样的。”

这一轮监管的力度和连续性超出了行业的预期。融创集团董事长孙宏斌在业绩会议上多次表示,“房地产监管超出了任何人的想象”。它认为,与价格限制、销售限制和购买限制等措施相比,融资方面的收紧是“颠覆性和前所未有的”。

从目前的情况来看,房地产市场的监管仍然是“坚持青山不放松”。中央经济工作会议和住房和建设部已经发表了许多声明,它们也正在执行和继续保持这项政策的稳定性和连续性。

全国房地产商会联合会主席顾云昌向时代财经指出,房地产周期仍然存在,但随着时间、宏观经济和国际环境的变化,房地产周期正在延长。“虽然一些地方政府渴望房地产放松,房地产市场开始降温,但整个宏观经济都在去杠杆化和稳定杠杆的过程中,尤其是房地产价格已经处于高位。因此,我们必须停止刺激和“稳定”,在实体经济和新兴产业中使用更多资金。

房地产市场基本停滞不前。

2016年房地产市场的繁荣是“9.30新政”的直接原因。2016年上半年,各地通过减少首付、契税和补贴购房,采取了重大措施"脱销"。受政策刺激,房地产市场在一路运行中频频出现地王和房价飙升。

今年,30多个城市出售了约340个土地国王,单价和总价创下历史新高。上海和深圳也相继制定了新的全国地价和总价。从土地交易来看,全国300个城市的建筑面积为4.0977亿平方米,同比下降28%,但交易量没有下降而是上升了23%,达到2014年以来的新高。

事实上,2016年春节后,房价开始上涨。第二季度,房价上涨超过7%,第三季度,多达12个城市的房价上涨超过10%,进入第四季度。尽管在监管下,热门城市的房价增速有所放缓,但长沙和无锡等监管相对宽松的城市的房价仍在快速上涨。

随着市场持续升温,2016年中国房地产市场也交出了破纪录的成绩单,销售额超过11万亿元,销售面积超过15万亿平方米。当行业突破10万亿大关时,恒大、万科、碧桂园等领先房企也步入“3000亿元俱乐部”,行业集中度大幅提升。

然而,三年后,在全方位、立体的控制下,房地产市场基本停滞不前。统计局数据显示,今年前八个月,全国商品房销售面积同比呈负增长,下降0.6%。

统计数据还显示,尽管房价继续上涨,但涨幅已经放缓甚至下降。今年8月,四个一线城市的二手房销售价格环比上涨0.3%,北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳分别上涨0.2%。31个二线城市的一手和二手住房分别增长0.5%和0.2%,而35个三线城市的一手和二手住房分别增长0.7%和0.8%。

房地产市场越来越冷,房地产企业的销售压力突然出现。今年,宣布销售目标的企业平均目标增长率仅为19.2%,比2018年下降24.8个百分点。尽管如此,上半年的销售还不到住房企业年度绩效目标的一半,仍超过60%,促进销售和回收资金成为大多数住房企业下半年的重中之重。

具有强烈危机感的万科在第三季度的内部会议上表示,“铜和铁的时代已经不远了”,住宅企业之间的竞争将成为“生死攸关”。顾云昌认为,商品房销售总面积已经从1998年的1.07亿平方米上升到2018年的17.17亿平方米。房地产开发总量接近上限,许多地方甚至供过于求。如果销售和房价再次受到刺激,房地产泡沫将进一步扩大,给未来带来更大风险。

当房地产市场进入横向市场时代,黄金时代房地产企业的好日子确实一去不复返了。“房地产调控是基于宏观经济的总体要求。在分阶段饱和的情况下,房地产市场必须稳定。目前,中央政府应坚决维护房地产稳定,防止房价过度上涨及其对民生的影响。”顾云昌说。

资料来源:时代财经

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